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存量淘金:地產、并購、不良資產誰主沉浮?
2019-11-29 11:01 來源:21jingji.com

由于資管新規影響延續等因素,2019年中國股權投資市場的募投環境相比2018年更加嚴峻。在市場下行周期中,存量市場還有哪些投資機會,不良資產、地產、并購、PE二級市場誰主沉浮?不同資產類別的投資中,有怎樣的投資紀律和標準,如何在不確定的外部環境中把控風險?

11月20日,在南方財經全媒體集團指導、21世紀經濟報道主辦的“第九屆中國創新資本年會”上,來自弘毅投資、基石資本、弘基金、鼎暉投資、金茂資本、鼎一投資等的諸多嘉賓圍繞此話題進行了討論。

鮑筱斌。資料圖

弘毅投資董事總經理鮑筱斌:專注投資一線城市的存量商用物業

弘毅投資是一家綜合性的投資管理公司,業務包括PE、地產金融(RE)、公募基金、對沖基金等。我主要負責其中的地產金融業務,目前我們在這塊有兩只美元基金、兩只人民幣基金。

我們在地產金融領域的投資策略很清晰:專注一線城市的存量商用物業。目前我們管理的幾百億資產大都是配置在北京、上海、深圳和廣州,主要集中北京和上海有增長潛力的核心區域。

具體來說,我們的投資主要集中在三個方向:一是我們認為有升值潛力的存量部分,老舊資產的升級改造;二是壓力資產,即處在壓力狀態下的資產,但未必是不良資產;三是區域具備新經濟增長潛力,資產價值可運營提升。

關于做投資的紀律性,我的理解是首先要建立自己獨特的優勢,形成專業優勢,這樣在別人出現風險時,你能掌控機會。別人有機會的時候,你能放大投資的效益。

具體一點講投資方法,第一要打造和緊守自己的能力圈,打擊甜蜜點,弘毅做地產金融投資最突出的特點是,我們建設了經市場充分檢驗的強大的資產運營能力。現在雖然市場出現了一定的壓力,但弘毅管理資產的出租率、租金比例都較去年有很大的提升,原因在于我們有強大的運營能力,深度挖掘市場,多維度提升資產價值。

第二,做不動產投資,一定要管理好杠桿,這是一個重要的紀律。據我所知,有些機構在國內做不動產投資用杠桿的很高,這樣市場一波動,資產的流動性和安全性就會出現風險。

第三,一定要做好周期管理,在投資組合中管理好流動性,這點在不動產投資中也是非常重要的。不動產投資市場一定有波動,資產價格會有高點和低點,如果你能穿越周期,又有適當的流動性,就可以獲取很好的回報。

范永武。資料圖

基石資本總裁范永武:投資高確定性的龍頭企業

基石資本主要聚焦在科技技術、醫療健康、消費服務和文化娛樂領域做投資。目前我們很注重投資的確定性。比如在我們重點布局的先進制造業,我們最近剛投了一個做自動物流設備的項目,這樣的企業可能現在市場不是那么旺,但成長性是確定的。因為無論經濟如何下行,物流自動設備的進口替代趨勢是擋不住的,該行業每年有15%的增長率,遠高于GDP的增速。

基石資本還注重向產業鏈上下游延伸,進行并購投資。做并購,首先,細分賽道的選擇非常重要。一是看行業是否有發展前景,二是看是否能通過并購提升價值。以基石為例,我們通過控股式并購,3年時間就從無到有地建立起了一家全國排名前十的連鎖零售藥房——“全億健康”。

基石選擇連鎖零售藥房,也是基于對行業的判斷:中國的零售藥房市場仍處于并購整合的早期階段,醫藥零售規模、人均醫品零售消費、藥房單點銷售、藥品零售占GDP的比重等指標均遠遠落后于美、日等成熟市場,提升潛力大、整合空間大;再加上人口紅利大、受益消費升級、政策利好頭部行業等原因,我國零售藥房領域存在巨大整合發展空間。

此外,像藥房這樣本身有不錯的內生收入增長和外延發展空間的行業,還可以更好地度過整合階段由于企業管理層發生變動帶來的陣痛期。被基石并購后,絕大多數藥房的業績短期波動很小,長期提升很大。

第二,要盡量選擇龍頭企業做并購。做投資要與時俱進,外界情況的變化要求我們更加注重投資的確定性。以前是增量時代,大家都水漲船高;但現在是從增量向存量的轉換期,這個過程通常會伴隨著行業集中度的提高。

所以我們今年看到,企業壓力非常大,不確定性也非常高,業績別說達到預期,能實現一定增長的都很少。在這種情況下,龍頭企業憑借更強的確定性,可以在整合大潮中搶占更多的市場份額。另外,龍頭企業也更可能享受到進口替代的紅利。

孫銘辰。資料圖

弘基金創始合伙人兼CEO孫銘辰:堅守物業本位價值投資

弘基金是一家年輕的基金管理人,主要做不動產投資。在我看來,不動產投資有三個發展階段,即增量市場階段、存量市場階段和資產證券化市場階段。現在正處于增量市場階段向存量市場階段的轉型期,我們聚焦的物業基本上是以城市服務為職能,包括寫字樓、社區商業、公寓等。

弘基金成立至今,我們實現了所投項目百分之百的退出,核心就是堅守投資紀律。具體來說,首要的是在收購的時候,所有盡調必須嚴格執行,包括財務、法律、工程等,這方面沒有任何捷徑。

第二,要堅守本位價值投資。在2015、2016年的時候,處于民營資本的熱潮期,民營資本有很多熱錢,進行了大量不計成本的收購。但我們始終堅守物業的本位價值,在資本屬性匹配的周期內進行投資。做投資所需要面對的一大難題就是利益的誘惑,管理人一定要有能力抵御這些誘惑,不做背離本位價值的投資。

第三,要符合國家的規定。無論是境內投資,還是跨境投資,涉及眾多的行政管理和監管,要在國家合規合法范圍內,實現投資落地。投資和管理過程中,遭遇偶發事件,也需以合規合法的法律手段處理解決。

簡單一點說,投資紀律是必須要明確和堅守的,要堅持嚴格的盡調,要堅守本位價值,要符合國家規定。做好價值判斷,做足風險識別,在團隊自身的能力范圍內,去做可以把控的項目,這樣才是對投資人負責,對所有股東負責,這也是我們一直以來所堅持的。

李磊。資料圖

鼎暉投資董事總經理李磊:被投的企業現金流創造能力至關重要

鼎暉投資是股權投資市場上做PE投資最早的團隊之一,鼎暉成立于2002年,發端于私募股權投資,早期的投資項目主要以少數股權投資為主。但是在過去的四五年中,我們的投資著力于并購投資,同時我們包含創新成長期投資,創新成長期投資既有規模較大的投資及成熟企業,也涵蓋了部分早期項目。

我們投資策略的變化背后,很大的驅動因素是過去17年中,我們的很多被投企業已經成長到相當大的體量和規模,它們不僅在國內有很強的整合行業的需求及能力,同時也希望通過拓展全球市場發掘更多的增長機會。同時,在近20年經驗積累的基礎上,鼎暉建立起了非常高效與企業管理團隊和關鍵決策者溝通的網絡,并通過與企業的長期合作中不斷創造和發掘出新的項目。過去五年間,我們挖掘了大量的并購尤其是跨境并購的機會,共完成了11個并購項目,涉及交易金額超過100億美元,這充分證明了鼎暉在大規模及復雜交易中可靠的執行能力。

隨著我們PE基金的業務更多聚焦在并購類型項目和大型成長期的項目,我們尤其關注企業現金流的創造能力。具體來說,優秀的企業應當通過自身業務增長,而不是通過不斷的資本投入,來實現持續的現金流創造。

在投資紀律方面,第一,股權投資本質上是投人,誠信有問題的團隊我們一定不會投。當然,誠信有問題不會寫在臉上,更多需要我們從企業賬目、從企業家過往如何對待合作伙伴等諸多細節中尋找蛛絲馬跡,才能做出精準的判斷,這需要投資人像鼎暉這樣有多年的實操經驗的積累和沉淀。

第二,我們會盡力避免存在潛在利益不一致的交易結構。因為鼎暉與被投企業通常要一起走至少三五年的時間,所以在交易方案設計上要盡量減少利益的不一致。

王東亮。資料圖

國壽投資股權投資部投資總監王東亮:投資策略應與能力稟賦高度匹配

今年以來市場的錢是明顯減少的,我們也看到在整個周期下,市場更加理性投資的時間點已經到來。所以從周期、資金和資產供需關系的角度來講,相信對基金管理人來說也提供了機會。

雖然在座基金管理人專注的資產類別、專注的策略各不同,但不管面臨什么樣的資產,我們都要對資產進行投資管理和增值,只有這樣才能心中有底氣,為投資人創造更好的回報。不同機構的策略不同并不重要,關鍵是你的策略和能力稟賦是不是高度匹配的。只要有足夠的資產管理能力去執行好你的策略,就會有相對好的投資結果。

但有時候人是靠不住的,制度才靠得住。如果一個機構可以面對不同周期基業常青,內部運營制度、投資紀律,包括對風險的識別和處理內勤都非常重要。機構應對不同的周期的不同策略,也是有長久意義的。

周立燁。資料圖

金茂資本總經理周立燁:精挑細選好項目,將投資人利益放首位

金茂資本是中國金茂旗下的基金管理人,因此,我們的資產配置絕大部分在地產板塊。在地產投資方面,我們的第一類投向是地產開發,金茂資本進行了很大比例資產配置。盡管受到調控政策的影響,現在市場如我們所見是在下行的,但還是會有很多好項目,整個地產投資仍有機會。我們在這部分的投資,有一些是股權投資,有一些是夾層投資,這是根據基金管理人對項目的判斷來確認它的類型的。

第二類投向是商業地產,我們考慮的主要因素是其內在的投資價值,核心城市、核心地段、未來潛力等。這部分資產在現今市場存在逆周期增長機會,而且也有很多投資人,包括險資、境外的長線資金看好這樣的機會,這也是我們股東中國金茂所需要的。

在金茂資本PE投資方面,我們主要考慮的角度是和地產有協同作用的PE投資項目,比如聚焦大科技、大文化、大健康領域的創新企業。

什么樣的投資我們不做?簡單來說,違背投資人利益的我們不做,超出自己資產管理能力的事情不做。具體來說,就金茂資本投資的地產開發項目而言,因為整個開發項目是大體量的投資,不論在選擇交易對手上,還有在整個開發過程當中資金流動上,每個項目都是幾十億甚至上百億的資金。所以我們堅持的原則是,金茂在項目中能夠把控風險,否則我們就不做。只有這樣才能夠控制資金風險,維護投資人利益。

在不動產投資部分,自己本身具備過硬的資管能力是比較重要的。如果拿樓成本確實很便宜,但如果不能通過資管手段實現價值增值,那么我們就不做。另外是從交易本身來講,所有交易涉及風控、財務、工程,這里的難點在于合法合規,這方面我們是偏于謹慎的。

但我們相信憑借我們的專業力量,可以做好風險判斷。因為在做投資過程當中,我們可以有效控制主觀的看法和心態,做到客觀專業。我們不是為了做項目而做項目,而是精挑細選做好項目,管好項目。我覺得在這個層面上,一定要把控好公司投資紀律,做好前、中、后臺的協調統籌,這是非常重要的。

宋玲玲。資料圖

鼎一投資董事總經理宋玲玲:通過系統操作方案構建長期投資的確定性

鼎一投資成立于2015年,是一只以困境資產和企業重組為策略的特殊機會投資基金。特殊機會投資是最典型的在短期確定性去尋找投資機會,同時,我們又通過系統的操作方案、可實踐的路徑,去建構長期的確定性。

我們認為,特殊機會基金在今天的市場上有非常大的發展空間。從幾組數據可以看得更明確:去年開始二級市場上“紓困”話題的受關注度很高,2017年截至目前,有近400家上市公司的股票被司法凍結,債券市場違約發生規模累計近3000億元,處于爆雷高發期。目前,信托市場披露違約發生金額近4000億元。根據銀監會披露數據,銀行表內不良貸款金額也超過2萬億元,關注類貸款超過3萬億元。

特殊機會投資最重要的就是識別風險和控制風險,在不斷跟風險打交道的過程中,我們一定要尊重邏輯、尊重常識,并且一定要長期保持警惕之心和敬畏之心。

在具體的資產配置上,我們首先是自上而下看,只關注核心的十幾個城市,而且一旦進入一個城市,我們就會由點及面,上規模地去做投資,從而建立自身的地區優勢。另一方面是自下而上,從微觀到宏觀,我們看重的是長期有穩定現金流的資產。

對于投資的紀律性,其實我們做投資的時候有一整套的流程。我們要求投前和投后一致性評價,而且在這個過程中間會不斷的去回顧,我們基本兩周到一個月都會去回顧實際和預期偏差度到底有多大。第二在整個資產組合上,我們會去匹配短期流動性和長期超額收益中間組合的平衡,所以我們會通過一整套的操作系統,去實現自己的投資紀律。

 

責任編輯:馬玲

(原標題:存量淘金:地產、并購、不良資產誰主沉浮?)

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